Imóveis
Calculadora de Ganho de Capital na Venda de Imóvel 2026
Calcule o IR sobre o ganho de capital na venda do seu imóvel. Tabela progressiva 4 faixas (Lei 13.259/2016), redutor histórico para imóveis adquiridos antes de 1988 e isenções (único imóvel ≤ R$ 440k / reinvestimento 180 dias).
Jornada
Esta calculadora faz parte da jornada Comprar meu imóvel — etapa 9 de 9: Vai vender para comprar?
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Perguntas frequentes
As 6 dúvidas mais comuns — respondidas com base em regras oficiais.
Quando incide IR na venda de imóvel?
O IR incide sobre o ganho de capital sempre que o valor de venda superar o custo de aquisição (valor pago na compra mais reformas documentadas, comissão de imobiliária e custos de escritura). A alíquota é progressiva: 15% para ganhos até R$ 5M, chegando a 22,5% acima de R$ 30M (Lei 13.259/2016). O DARF (código 4600) vence no último dia do mês seguinte à venda — não espere a declaração anual.
O que é o redutor histórico e quando se aplica?
O redutor histórico (Lei 11.196/2005, art. 40) beneficia quem adquiriu o imóvel antes de 01/01/1988. A redução é de 5% por ano de posse até essa data, limitada a 100%. Por exemplo: imóvel adquirido em 1975 tem 13 anos × 5% = 65% de redução no ganho. Isso pode reduzir significativamente o imposto em imóveis muito antigos. Imóveis adquiridos entre 1989 e 1995 ou após 1996 não têm esse benefício.
Quando a venda de imóvel é isenta de IR?
Existem duas isenções principais (art. 39 Lei 11.196/2005): (1) Único imóvel: a venda é isenta se o valor for de até R$ 440.000 e você não tiver alienado outro imóvel residencial nos últimos 5 anos. (2) Reinvestimento: se usar o valor da venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, o ganho é proporcional à parte não reinvestida. Se reinvestir tudo, a isenção é total. Atenção: a isenção de reinvestimento exige comunicação prévia à Receita Federal.
Como pagar o DARF do ganho de capital?
O DARF (código 4600) deve ser pago até o último dia do mês seguinte à venda. Você pode gerar o DARF pelo Sicalc (site da Receita Federal) ou pelo aplicativo "Meu Imposto de Renda". Se pagar em atraso: multa de 0,33%/dia (máx 20%) + juros Selic. Lembre-se de informar a venda na declaração de IR do ano seguinte, mesmo que isenta.
O que entra no custo de aquisição?
O custo de aquisição inclui: valor pago na compra do imóvel (escritura), ITBI, custos de cartório e registro, reformas com notas fiscais emitidas, comissão de corretagem paga pelo vendedor na compra original, e juros de financiamento já declarados. Guarde toda documentação — a Receita pode exigir comprovantes. Imóvel recebido por herança: custo de aquisição é o valor declarado no inventário.
Qual é a diferença entre ganho bruto e ganho tributável?
Ganho bruto = valor de venda − custo de aquisição. Ganho tributável = ganho bruto após aplicar os redutores e isenções. Para imóveis adquiridos antes de 1988, o redutor histórico diminui o ganho bruto. Para imóveis com isenção (único imóvel ou reinvestimento), o ganho tributável é zero. O IR incide sobre o ganho tributável, não sobre o ganho bruto.
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Sobre esta calculadora
Calcule o IR sobre o ganho de capital na venda do seu imóvel. Tabela progressiva 4 faixas (Lei 13.259/2016), redutor histórico para imóveis adquiridos antes de 1988 e isenções (único imóvel ≤ R$ 440k / reinvestimento 180 dias). Calculas é uma plataforma de calculadoras desenvolvida pela Evoluke, com dados atualizados e fórmulas revisadas por especialistas financeiros.