Calculadora: Alugar ou Comprar Imóvel?

É o valor do imóvel dividido pelo aluguel anual. Se um imóvel custa R$600 mil e o aluguel mensal é R$2 mil (R$24 mil/ano), o índice é 25. Regra prática: abaixo de 15 → comprar tende a vantagem; 15 a 20 → depende das taxas; acima de 20 → alugar tende a vantagem. No Brasil de 2026, com Selic elevada, a maioria das capitais está entre 20 e 30.

Dinheiro no futuro vale menos que dinheiro hoje — R$100 daqui a 10 anos, com renda fixa a 10% ao ano, equivale a R$38,55 hoje. Para comparar fluxos de caixa em momentos diferentes (parcelas, aluguéis, venda do imóvel), precisamos trazer tudo para o mesmo ponto no tempo usando a taxa de desconto — aqui, a taxa de renda fixa que o dinheiro renderia se investido.

É o ponto no tempo em que o custo acumulado de comprar supera o de alugar — ou seja, a partir de quando comprar passa a ser a opção mais barata. Se o break-even é 84 meses (7 anos), isso significa que você precisa ficar no imóvel pelo menos 7 anos para que comprar compense. Se planeja sair antes, alugar é melhor financeiramente.

Não diretamente — para simplicidade, o custo de venda é aproximado pelo percentual de corretagem informado. O IR sobre ganho de capital na venda do imóvel pode ser significativo (15%) se o imóvel valorizou muito, mas existe isenção para imóvel de primeira residência vendido por até R$440 mil. Para cálculo preciso do ganho de capital, use a calculadora de Ganho de Capital Imobiliário.

O índice FIPE-ZAP mede a variação de preços de imóveis. Historicamente, em capitais brasileiras, a valorização real (acima da inflação) ficou entre 0% e 4% ao ano no longo prazo — com grandes variações por cidade, bairro e período. Para análise conservadora, use 3-4% ao ano. Para locais com crescimento acelerado, pode-se usar até 6-7%.

Sim — esses são custos recorrentes de posse do imóvel que o inquilino NÃO paga (em contratos residenciais padrão, quem paga é o proprietário). Se você comparar apenas a parcela do financiamento com o aluguel, estará subestimando o custo real de comprar. A calculadora já inclui esses custos no cenário de compra para uma comparação justa.