Imóveis
Financiamento Imobiliário — SAC vs Price
Simule seu financiamento imobiliário nos dois sistemas mais comuns: SAC (parcela decrescente) e Price (parcela fixa). Veja total pago, juros, primeira e última parcela.
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Equipe Contaí
Revisado por planejador W1 Consultoria
Atualizada
Perguntas frequentes
As 6 dúvidas mais comuns — respondidas com base em regras oficiais.
SAC ou Price: qual sai mais barato?
SAC quase sempre tem total pago menor, porque amortiza mais rápido no início e os juros incidem sobre saldos devedores menores. Em um financiamento de R$ 400 mil por 30 anos a 10,5% a.a., o SAC economiza cerca de R$ 150 mil de juros contra a Price. Mas a primeira parcela do SAC é ~40% maior.
Qual o prazo máximo de financiamento imobiliário?
Até 420 meses (35 anos) nas principais linhas da CAIXA e bancos privados. Somando-se a sua idade + prazo, o resultado precisa ser menor que 80 anos e 6 meses (limite do SFH). Quem tem 50 anos, por exemplo, consegue no máximo ~30 anos de prazo.
Posso amortizar antecipadamente?
Sim — é direito garantido (art. 50 do Código de Defesa do Consumidor e Resolução 4.292/2013 do BCB). Você pode reduzir o prazo (paga menos juros totais) ou reduzir a parcela (alívio mensal). Reduzir prazo é quase sempre financeiramente melhor. Amortizar com FGTS é permitido no SFH.
Taxa fixa ou TR+juros: qual escolher?
Taxa pré-fixada dá previsibilidade — você sabe hoje exatamente quanto vai pagar daqui a 20 anos. Taxa com TR varia: se a TR subir (cenário de juros altos e inflação), sua parcela sobe. Em 2026, com Selic em queda, os bancos oferecem taxas prefixadas entre 10-12% a.a. no SFH — historicamente competitivas.
Vale a pena usar consórcio em vez de financiamento?
Consórcio é mais barato no papel (taxa de adm. de 15-25% vs. juros de 100%+ no total do financiamento), mas você não tem o imóvel imediatamente — espera a contemplação (sorteio ou lance). Para quem já tem o imóvel identificado e precisa morar agora, financiamento. Para quem pode esperar anos, consórcio. Veja nossa calculadora comparativa.
Quais custos não estão na simulação?
Esta calculadora mostra o financiamento puro. Na vida real, você paga: ITBI (2-3% do valor do imóvel), escritura e registro (~1,5%), avaliação do imóvel pelo banco (~R$ 3 mil), seguro MIP (morte) e DFI (danos físicos) embutidos em cada parcela, e taxa mensal de administração do contrato. No total, some ~5% além do simulado.
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Sobre esta calculadora
Simule seu financiamento imobiliário nos dois sistemas mais comuns: SAC (parcela decrescente) e Price (parcela fixa). Veja total pago, juros, primeira e última parcela. A Contaí é uma iniciativa da Evoluke em parceria com a W1 Consultoria Blumenau — combinamos tecnologia, dados atualizados e expertise em planejamento financeiro para trazer as contas mais confiáveis do Brasil.