ROI Imobiliário — Yield de Aluguel vs Custo de Capital

Yield é a taxa de retorno anual do imóvel considerando apenas a renda de aluguel. No Brasil, yields de 4–5% ao ano são comuns em grandes capitais. Yields acima de 6–7% a.a. geralmente indicam bom retorno. O mais importante é comparar com a taxa de juros atual (CDI/Selic): se o yield líquido do imóvel for menor que o CDI, você pode estar ganhando menos do que em renda fixa com muito mais risco e trabalho.

Vacância é o período em que o imóvel fica desocupado entre um locatário e outro. Em mercados aquecidos, 5% é uma estimativa conservadora (equivale a ~18 dias/ano sem renda). Em regiões com menor demanda, 10–15% é mais realista. A vacância reduz diretamente a receita efetiva anual.

Tudo que você paga pelo imóvel independentemente de estar alugado: IPTU (divida por 12), condomínio (se o contrato prevê que você paga), seguro incêndio obrigatório, taxa de administração da imobiliária (geralmente 8–10% do aluguel) e uma provisão para manutenção (~0,5–1% do valor do imóvel ao ano). Não inclua gastos que são responsabilidade do inquilino.

A valorização do imóvel é um retorno adicional ao yield de aluguel. Se o imóvel valorizou 5% ao ano e o yield líquido foi 4%, o retorno total foi ~9%. Mas valorização é não-realizada — você só acessa vendendo. Use a valorização histórica da região como referência; o campo "Taxa de Valorização" desta calculadora permite simular esse cenário.

Depende muito do imóvel, da região e do momento. Com CDI em 13% a.a. (2026), um imóvel precisa ter yield líquido superior a isso para bater a renda fixa apenas com aluguel — o que é raro no Brasil. O argumento do imóvel é a valorização do patrimônio + hedge de inflação + possibilidade de uso próprio. A análise correta combina yield + valorização esperada e desconta o custo de oportunidade.

Payback é o tempo em anos para recuperar o investimento inicial (valor do imóvel) através da renda líquida de aluguel. Por exemplo: imóvel de R$500.000 com renda líquida de R$25.000/ano tem payback de 20 anos. No Brasil, paybacks de 15–25 anos são típicos. Quanto menor, melhor o investimento — mas compare sempre com a alternativa de renda fixa que tem payback implícito de 1/taxa.