SAC vs Price — qual sistema de amortização escolher?

SAC, sempre que a taxa e o prazo são os mesmos. Como a amortização é constante desde o 1º mês, o saldo devedor cai mais rápido — e juros são calculados sobre o saldo. Em um financiamento de R$ 400 mil a 10,5% a.a. em 30 anos, o SAC economiza cerca de R$ 285 mil em juros vs Price. O Price nunca vence em custo total; ele vence em "caber no orçamento" no início.

Pela parcela inicial. No exemplo de R$ 400 mil/30 anos, a 1ª parcela do SAC é ~R$ 4.611 contra ~R$ 3.659 fixos no Price. Bancos limitam a prestação a ~30% da renda: quem não comprova renda suficiente para a 1ª parcela do SAC só aprova crédito no Price (ou reduz o valor financiado / estica o prazo). É uma troca consciente: caber agora × pagar mais no total.

A amortização é fixa (valor ÷ prazo) e o que cai são os juros: a cada mês o saldo diminui uma amortização, então a parcela cai amortização × taxa mensal. Em R$ 400 mil/360 meses a 10,5% a.a., a amortização é R$ 1.111 e a parcela cai ~R$ 9,72 por mês — de R$ 4.611 no 1º mês até ~R$ 1.121 no último.

SAC. Quem vende em 3-5 anos quitou muito mais principal no SAC do que no Price (no Price, as primeiras parcelas são quase só juros). Mais principal quitado = mais equity sua no imóvel na hora da venda = menos saldo a quitar com o banco. O Price só se justifica em horizonte curto se a restrição de renda impedir a aprovação no SAC.

Vale nos dois — e vale mais no INÍCIO do contrato, quando o saldo tem muitos meses de juros pela frente. A calculadora mostra o mês de break-even: a partir dele, cada R$ 1 amortizado evita menos de R$ 1 em juros nominais até o fim (retorno marginal abaixo de 100%). Em 10,5% a.a./360 meses isso ocorre por volta do mês 246. Depois desse ponto, compare com o rendimento dos seus investimentos antes de amortizar.

MIP (Morte e Invalidez Permanente) é obrigatório no crédito imobiliário: um % mensal sobre o saldo devedor (na Caixa, ~0,0028% + DFI). Como o saldo do SAC cai mais rápido, o MIP total do SAC também é menor. A taxa de administração é um valor fixo (R$ 25/mês na Caixa) igual nos dois sistemas. A calculadora inclui ambos no total pago; zere os campos para isolar só o efeito do sistema.

Os contratos SFH/SBPE informam a taxa NOMINAL anual com capitalização mensal (mensal = anual ÷ 12) e também a efetiva anual, que é maior — 10,5% nominal ≈ 11,02% efetiva. Esta calculadora usa a convenção nominal (a mesma da evolução do contrato). Para comparar bancos diferentes, olhe sempre o CET (Custo Efetivo Total), que soma seguros e tarifas — exigência do Banco Central.