Calculadora de Reajuste de Aluguel (IGP-M / IPCA / INCC) 2026

IPCA é a recomendação para contratos pós-2021. IGP-M ficou famoso pela disparada de 2020-21 (>30% acumulado em 12 meses) que gerou conflitos. IPCA é mais estável (5-10% típico) e está alinhado com inflação ao consumidor — quem paga aluguel sente o impacto na mesma medida da renda. Para o LOCADOR, IGP-M historicamente rendeu mais; para o LOCATÁRIO, IPCA é mais previsível. Defesa do locador: cláusula de "índice + 0,5% ao ano" para garantir ganho real mínimo.

Não unilateralmente — Súmula STJ 643. O índice contratual prevalece. Se contrato diz IGP-M, locatário não pode forçar IPCA mesmo com IGP-M alto. Caminho legal: aditivo contratual com aceite de AMBAS as partes. Outra opção: revisão judicial após 3 anos (Lei 8.245/91 art. 19) — juiz pode ajustar para "valor de mercado" se houver descolamento severo. Negociação direta é o caminho mais rápido — em 2021 muitos locatários renegociaram para IPCA quando IGP-M disparou.

NÃO. Lei 9.069/1995 art. 28 veda expressamente reajuste em prazo menor que 12 meses. Tentativas de "reajuste por correção" antes desse prazo são nulas — locatário pode receber de volta o valor pago a maior. Excecão: revisão judicial pode ser pedida em qualquer momento se houver mudança drástica (aplicação rara). Início do prazo: data de início do contrato OU do último reajuste (se houver) — o que for mais recente.

Ganho real = (1 + índice_acumulado) ÷ (1 + IPCA_acumulado) − 1. Se IGP-M acumulou 8% no ano e IPCA acumulou 5%, o ganho real é (1,08/1,05) − 1 ≈ 2,86%. Significa: o locador ganhou 2,86% acima da inflação ao consumidor — manteve poder de compra E mais um pouco. Locador também perde quando IGP-M < IPCA (o que aconteceu em 2023-24).

Cláusula contratual que trava o reajuste em 0% se o índice for NEGATIVO (deflação). Sem piso zero: aluguel CAI no reajuste se IGP-M acumulado for negativo. Com piso zero: aluguel mantém o valor — não cai. Por que importa: IGP-M teve períodos negativos (2017, parte de 2023). Locadores costumam preferir piso zero; locatários preferem sem (porque acumulado pode descer). Se o contrato é silente, jurisprudência majoritária NÃO presume piso zero — deflação aplica integralmente.

Sites oficiais: • IGP-M e INCC: portalibre.fgv.br (FGV — IBRE) ou bcb.gov.br (séries 189 e 192 do SGS). • IPCA: ibge.gov.br ou bcb.gov.br (série 433). O número que você precisa é o ACUMULADO no período exato do reajuste (geralmente 12 meses). Se o contrato é anual, busque "IGP-M acumulado [mês_de_reajuste] últimos 12 meses". Para múltiplos anos sem reajuste, multiplique mês a mês: (1 + m1/100) × (1 + m2/100) × … − 1. No futuro, integraremos esse fetch automático no app.